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一季度末楼市新政“打包”出台

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布消息, 公积金贷款购买首套房最低首付比例降至20%,对拥有一套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%。此前，上海二套房商业贷款首付比例为不低于70%；而财政部和税务总局同日发布新规,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售,按其销售收入减去购房款后的差额征营业税;将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售,免征营业税。

新政对于市场的影响主要在三个层面。第一，政策的宽松将促进刚性购房者加快入市步伐，面对2015年第一季度市场整体平淡的局面，在新政细则落地后，二季度的中后期，供应和成交量会出现整体上升，原先被政策误伤的改善性需求，也将随之入市；第二，各地楼市的反应也将出现严重的分化，在部分供大于求的二三线城市，即使面对宽松的金融、货币、税费政策，依旧很难扭转疲弱的购买需求，在相当长一段时间内会继续下行，而在新增购房需求旺盛的一线城市，刚需和刚改的加快入市，会推动成交量迅速放大，并且房价或在今年二、三季度出现明显涨幅；第三，对于后续的配套政策更多地回归市场调节为主，鼓励改善性需求正常释放。如果市场出现管理层不愿意看到的大幅度价格上涨，相应的配套机制则会启动。

按照上海市普通住宅的总价标准，营业税的税率5.65%计算，那么可以内环内税费减少25.425万元；　内外环税费减少17.515万元；　外环外税费减少12.995万元。此次营业税减免年限的大幅缩短，同时也将二手房转售的周期大大缩短，特别是一些持有购买2-5年之间房源的二手房东，随着近两年房价出现明显上涨之后，出现了一定的出售意愿，只是碍于高额的营业税而暂缓挂牌。2014年同期上海市二手房挂牌在12.5万套左右，而目前挂牌了仅有7.7万套，新政将刺激更多的二手房源流入市场，能够大大缓解挂牌量减少的问题，从而达到充实二手市场有效挂牌房源的作用。不过在限购不放松的前提下，投资投机购房者头上的紧箍咒依然存在，此次缩短营业税减免周期很难刺激到投资者进入上海楼市。

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