房地产盈利水平有望继续提高 市场规模急剧扩大

上市房企2017年4月成绩单出炉。从整体业绩来看，期内房企的资产和收入规模普遍实现正增长。同时，房企利润率上涨，告别前几年“增收不增利”的普遍现象。从2017年一季度房地产行业开局来看，多项行业指标表现积极，预计年内房企的总体利润水平有望继续提高。

房地产盈利水平有望继续提高

2017年一季度以来，伴随着限购限贷政策趋严、预售证审批收紧、购地监管力度加大，再加上淡季影响等综合因素，2017年开年的房地产市场环境较为复杂。然而，多数房企1-3月销售情况仍然保持良好势头，业绩同比大幅增长。

不仅如此，房地产企业普遍看好2017年市场，并制定了更高的业绩目标。例如，融创中国2017年销售目标定为2100亿元，较2016年增长35.21%。此外，恒大、碧桂园、万科目标定在5000亿元规模，甚至更长远的目标定为万亿规模。

在行业平稳发展的预期下，规模较大企业2017年平均目标增长率超40%。中指院认为，大型房企市场竞争愈演愈烈，2017年行业整合将全面提速，千亿以上企业群体也将不断扩容。

2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告数据指出，2017年一季度，房地产行业多项指标表现积极。预计今后几个月，由于市场分化明显，在中央分城施策精神的指导下，地方政府根据自身市场发展的情况会进一步推出相应政策，热点城市市场将有所降温，三四线库存较大的城市仍将缓慢复苏。

“从房地产开发景气指数来看，指标依然在上升，”业内人士告诉记者，“这也说明当前密集型的调控政策尚未完全影响到房企的投资信心，房地产市场的基本面仍然稳定”。

“预计2017年二季度，部分指标仍然不会太差，甚至好于预期。而对于部分需求端数据，基本上会稳定下来，而不会继续下滑。”业内人士说，从目前国内大中城市的统计数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度依然偏大。“后续随着政策效应的释放，部分城市房价过热的现象也有望减少，二季度全国70城房价指数也将处于平稳运行的区间”。

“由于房地产基本面依然良好，预计2017全年房企的结转项目毛利润率有望回升，同时2017年财务成本将大概率下降，预计2017年房企总体利润率水平继续提高。”上述分析人士说。

房地产市场规模急剧扩大

我国楼市一直存在屡调屡涨现象。2016年“9·30”热点楼市房地产调控新政出台，短短半年间，热点城市及其周边房地产调控政策随之全面升级。然而，今年年初以来，部分热点城市房地产市场急剧升温，虽然新房价格涨幅回落，但二手住宅成交活跃，并辐射至周边楼市，市场投机炒作动力充足。

据2016-2021年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告表明，2017年3月，北京、厦门、广州的二手住宅价格指数环比分别上涨2.2%、4.9%、3.3%，高出同期新建商品住宅价格指数环比涨幅1.8个、3个和0.8个百分点。环北京周边楼市房价也出现大幅上涨，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅环比2月份扩大0.4个百分点，完全脱离了市场基本面和合理发展预期的支持。

这些情况表明，当前楼市仍存在一定的逆调控倾向。过去近二十年累积且几无风险的楼市财富增值效应，已经制造出不容小觑的投机炒作力量，致使房地产市场走向往往与政策调控方向相背离。面对政府调控举措，市场投机炒作力量不是主动“偃旗息鼓”，而是到处“兴风作浪”，既增大了房地产市场运行的风险，也极大地增加了房地产市场调控的复杂性。这已成为当前宏观调控和金融治理的难点，值得高度警惕。

局部楼市的逆调控倾向，也在提示政策制定者们，需要高度关注市场的非理性反应。这是因为，调控政策与房地产市场始终处于动态博弈之中，房地产市场规模急剧扩大所形成的投机炒作力量，并不会完全顺应政策调控方向自我约束，反而会挖空心思消极或逆向应对。尽管没有一个群体或个人可以完全左右房地产价格走势，但考虑到当前楼市信息不对称、房价上涨预期没有根本逆转，以及楼市流动性欠缺等因素，热点楼市实际上是一个带有较高垄断性的竞争市场，少量交易就可能在很大程度上左右市场价格走向。以泛豪宅化的热点城市核心区域住宅交易为例，由于交易量相对于存量的比例极小，实际成交价格往往成为所在区域住宅的代表性价格，未来存量住宅挂牌价格，势必会以先前成交价作为重要参考。此前有报道披露，有人在9个月内将房价炒高2-3倍，实际上就是基于这一道理。而之所以会出现逆楼市调控行为，根本原因仍在于巨大的楼市财富增值效应。如果不能采取有效措施，缩小住宅非理性投机炒作的利润空间，那么房地产市场的逆调控行为就不会消减。

由此可见，房地产调控客观上也需要有“点刹”功能，能够及时对局部、个别的房价炒作行为形成强有力约束。在严格执行差别化住房信贷政策同时，有必要对交易双方进行严格的税收稽查、资金来源合法性检查，依据违法违规情节，实施严厉的管制及惩治措施。这或许会更有效地约束投机炒作行为，并对热点城市房地产市场的投机炒作惯性形成巨大震慑，显著减轻当前以住宅需求调节为主要特征的楼市调控压力。同时，还应根据住宅交易价格，实施差别化房地产税率，加强金融、税务部门之间的工作联动，以资金交易合规性和税收行为合法性为两大支撑，努力缩小住宅投机炒作空间，以此推动房地产市场调控长效机制建设。